大运村的亏损
参与国奥村建设的一些人中，也曾经参与过2001年大运村的建设。
北京市承办的2001年第21届世界大学生运动会是历史上最成功的一届大运会，可能也是最节俭的一届大运会之一。当年，第21届大学生运动会执行副主席、北京市副市长刘敬民曾在接受采访时说，“大运村的开发，政府只掏了床单的钱。”
大运村位于北京知春路，占地11.2公顷，按照官方的说法，大运村本身建设总投资约12.5亿元。10栋学生公寓(原运动员宿舍)分为南北两列呈半弧形，怀抱中央绿地广场，东南两侧分别有一座16层的综合楼和一座19层的写字楼，正门入口处还有一栋四星级的酒店。
2000年3月，天鸿集团接手大运村项目，自行筹资，仅用1年零3个月的时间，就完成了宏大的建筑群，创造了让天鸿集团引以自豪的天鸿速度。大运会期间，大运村成功接待了来自172个国家的6000名大学生运动员。然而，荣耀的背后是无奈：大运村转为大学生公寓，政府只让收租金，不容许出售。每位学生每年只收2300元。
如此计算，按一万个床位的话，天鸿集团也只能一年收回2300万元，用天鸿集团董事长刘希模(现首开集团董事长)的话来说，只够物业运作的费用。仅10栋公寓投资就达8亿多元，每年仅利息就达3000多万元，按照这种租金，不知到什么时候才能收回投资。虽然此后他曾表示：“现在我们在经营大运村的一个四星级酒店，两个写字楼，算是政府给我们的资金。加起来有7个亿回来了。”但这些回收的资金对于天鸿集团在大运村上的巨额投入来说无异于杯水车薪。
这是国企行使政府投资的体制使然。
“可以称之为一个成功的项目”
北京奥运村，天鸿集团也是投资主体之一。跟2001年所不同的是，奥运村在建设设定时采取“BOT”模式。
奥运村和国家体育馆是当年北京市首个采用“BOT”方式进行招标的奥运项目。据悉，中标方将全部承担项目的设计、投资、建设、运营的所有费用，除享有政府相关优惠政策外，不再享有政府另外投资。
所谓BOT(Build—Operate-Transfer)项目融资是指私营机构参与国家公共基础设施项目，并与政府机构形成一种“伙伴”关系，在互利互惠的基础上分配该项目的资源、风险和利益的融资方式。而运用BOT方式承建的工程一般都是大型资本、技术密集型项目，主要集中在市政、道路、交通、电力、通讯、环保等方面。
国奥投资发展有限公司是国家体育馆及奥运村项目的项目法人。公司前身为北京城建投资发展股份有限公司联合体。2003年11月8日，北京城建投资发展股份有限公司联合体与北京市人民政府、北京奥组委签署了相关协议，北京城建投资发展股份有限公司投标联合体成为国家体育馆及奥运村项目的项目法人。联合体成立了国奥投资发展有限公司负责国家体育馆及奥运村项目的设计、投融资、建设、运营及移交等工作。
2005年4月13日，国奥投资成立，注册资本14亿元，北京城建集团有限责任公司出资5600万元，占总股本的4%，北京城建投资发展股份有限公司出资28,000万元，占总股本的20%，天鸿集团出资18,200万元，占总股本的13%，天鸿宝业出资14,000万元，占总股本的10%，城开集团出资11,200万元，占总股本的8%，城开股份出资21,000万元，占总股本的15%，中信国安集团公司出资28,000万元，占总股本的20%，北京控股有限公司出资14,000万元，占总股本的10%。天鸿集团、天鸿宝业、城开集团、城开股份的母公司均为现首开控股公司，因此，合计间接持有国奥投资46%股份的首开控股，为其最大股东。
国奥投资负责人解释说，当初有五家公司共同组成投资公司时，北京刚开始流行奥运工程。为了项目更好地运作，当时也是学习国外的模式，由项目法人形式组成投标体，投标体中既包括施工方，也包括开发商，也有擅长资本运作的公司。这五家中，城开和天鸿集团(后合并为首开集团)是开发商，而北京城建是施工企业，北控和中信均为上市公司，为他日项目资本运作做安排。
而国奥村在项目建设中基本没有用到银行贷款。前述负责人告诉本报记者，在公司注册时就已考虑了项目的所有费用，加之项目可以预售，国奥村避免了当年大运村的尴尬。
虽然国奥村尚未到整体结算期，但是该负责人预计国奥村整体投入已经达到60亿-70亿元。这其中每建筑平方米的地价款仅为2158元/平方米，而大多数的资金被运用到环保设施的建设中。
今天的奥运村远非2001年的大运村可比。“毫不夸张地说，建设成本要比同档次高档住宅高。结构造价就比同价位的房子高20%。”前述负责人说。他举例说，普通的房子层高在2.9米或者是3米，但是奥运村为了满足运动员需要，层高达到3.1米，因为层高加大，必须投入更多的资金。出于节能需要，玻璃窗也要比一般住宅厚。为了保证不含甲醛，许多建筑材料的购置成本也高于同价位住宅。
企业在承担公共设施建设的同时，也能获得巨大收益。前述负责人称，现在来看，这应该可以称之为一个成功的项目。
然而，从建筑的角度讲，开彦认为，虽然奥运村可以称的上是绿色建筑的典范，但是它在建筑方面的某些环保经验很难复制到其他住宅。“没有政策支持，增加环保投入会增加购房成本，开发商缺少利益刺激。”开彦说。他呼吁，尽管奥运村的建筑经验值得推广和学习，政府更应出台一些奖励政策鼓励这样的创新和建设。
另据了解，残奥会结束后，国奥村将进行二次装修。葛怀恩介绍说，届时将打断一些隔墙，将酒店式公寓形式的奥运村恢复为住宅的面目。2009年，国奥村的业主才能真正入住。
