张国良：当然是政府出台城市规划之后。在我的印象当中，东莞在上个世纪八十年代就出了个规划，而且现在的中心区当时在这个规划里就有。到了2000年，东莞出台了城市总体规划，这个总规就是在那个规划的基础上完善的。有了规划，整个城市的发展就有序了，有章可循了，地块用途、容积率什么的都有严格的规定，不像以前那样各自为政，想怎么建就怎么建，城市的形象就出来了。

　　记者：后来是东城走在东莞城市化的前列了？

　　张国良：东莞的房地产发展期是有几个明显的地方：其一，上世纪九十年代，城区的房地产开发全部在东城，东城也有一定的自然资源适合做房地产，比如黄旗山、虎英湖等等，后来这个区域把东莞80%以上的有钱人都吸引了过来；其二，是经济上的支撑，其实，东城的崛起，跟政府在东城的规划、市政建设以及其他配套设施的建设有很大关系。这些城市功能配套没有政府的主导，发展商是做不了的。所以说，东莞的城市能有今天，城市规划功不可没。

　　记者：东城崛起了，老城的居民也往东城迁了。

　　张国良：是这样，当时从老城区到东城置业的比较多，下面镇和南城的人往东城去置业的倒不多。2000年以后，新的城市中心区建成，整个环境、道路交通、公共配套设施等都完善了，南城成为热点区域。东城尽管高档楼盘多，居住氛围也越来越浓厚，但是土地也开发得差不多了。2000年以后就看南城，南城的土地储备还比较充裕。

　　香港人整栋整栋的买楼

　　1995年，正值国家宏观调控，房地产业进入冬季，而张国良却进入了房地产行业。在这之前他是东莞一家电视机厂的办公室主任。当初进入房地产公司并不是因为他对房地产职业生涯看好，而只是正常的工作调动。那时他并不知道自己已经成为东莞最早的房地产职业经理人之一。不过，他自此就没离开过房地产，至今仍干着与房地产有关的工作。

　　记者：东莞城区的房地产开发是从哪一年开始的？

　　张国良：1992年到1993年之间，不论是东莞城区，还是下面镇，都有房地产开发，城区主要是东城这边，东泰花园、东城中心、新世界花园算是最早的楼盘，而且是大盘，对外宣传也比较高调。下面镇主要是樟木头，还有横沥、常平等。

　　记者：你进入房地产公司，是因为看好房地产的职业生涯？

　　张国良：不是，只是正常的工作调动，先前我是东莞一家电视机厂的办公室主任。1995年，我进入东城中心这个项目做销售经理，我先前也干过销售的工作。那时，正当时国家宏观调控的时候，可以说是很惨的，举个例子：东城中心当时投资10多亿元，可是那两年每年的销售额才只有2000万元。不光东城中心，整个房地产行业都是一片萧条。所以说，千万不要小看了国家的宏观调控政策，很厉害的。

　　记者：宏观调控之前是个什么样的局面？

　　张国良：火爆。我们东城中心第一批产品是在1992年推出来的，在香港和东莞两地同时销售，香港客户占到55%以上，香港人是整栋整栋的买。那时候可以说，只要你能买到楼就有钱赚，转手就能赚一笔钱。那时，东城中心的房子主要是卖给香港投资客的。后来经过宏观调控，1995年和1996年，很多香港人的房子基本上都亏本。