记者：那时的房价怎么样？
张国良：肯定没有上涨得像现在这样快。那时的房价跟市民的收入都是比较吻合的。我记得，当时新世界花园最贵，别墅卖到1万元/平方米以上，东城中心的价钱接近4000元，东泰比较便宜，2400元。不过，东城中心第一期也只有2800元。
记者：当时宏观调控之后，像海南等地都有不少的烂尾楼，东莞有吗？
张国良：说起来，1994年到1996年这一段宏观调控期间，虽然销售很差，但是却没有烂尾楼，因为东莞的经济水平比较高。那时候，东莞房地产开发了不少，是实实在在地在做房地产，不像是一些地方在炒地皮。东莞还是有个别炒地皮的，但是绝大多数还是在开发房地产。当时，我记得唯一的一例个案，就是虎门的一个楼盘，发展商没钱开发了，但是地段位置很好，后来听说是政府出面解决了。
记者：最先进入东莞的外地发展商有哪些？
张国良：最早进来的有港资背景的东湖花园的发展商和泰国正大集团背景的东城中心的发展商，香港新世界要晚一些，下面镇主要就是樟木头。樟木头尽管也受到上世纪九十年代中期宏观调控的影响，但还是保持了一定的旺销势头，这个跟港商开发、港人置业有很大关系。樟木头还有一个交通便利的优势，樟木头火车站的历史应该很早了，港人来东莞，樟木头是必经之地，所以也成就了樟木头“香港后花园”的发展模式。
1992年东莞才有了按揭购房
现在的东莞楼市，投资客已经占据了市场需求的一定比重，投资客在某种程度上也推高了房价。而在张国良的叙述中，10多年前的东莞人还是没有“投资”观念的。10多年之后，东莞房地产早已不再照搬香港的模式，从社区规划、户型设计、环境打造和物业服务等多方面都有了自己的特色。张国良认为，不论是照搬还是学习，东莞房地产都必须经历这个阶段，是必要的。
记者：10多年前，东莞有哪些人买商品房？
张国良：东莞最早买房的主要是私人企业老板，比重占到百分之七八十。公务员所占比例不大，港商就比较多。新莞人买房的在上世纪九十年代末期都很少，但是本地人的比重增加了，而香港人又少了。同时，到了2000年，台商买房的比重却有所增加，在上世纪九十年代中后期，台商所占比重都很小。就是这么一个此消彼长的过程。
记者：当时东莞人买房一般都是买来自己住的吧？
张国良：对，以自住为主。那时候根本就没有什么投资观念。现在，一说到投资，很多人就会认为是“炒楼”、投机，我不这样认为。不排除有一部分是投机的，“炒楼”的，但是毕竟还有一部分是出于家庭理财的需求，这是正当的需求。比如我买商铺，很明显就是投资的，买房出租，也是投资。东莞的产业结构决定了外来企业很多，这些企业的中高层管理人员既不想在工厂里住，也不想在东莞定居，这就形成了住房租赁市场，既然有这个市场，为什么不做些投资呢？这其实是对住房消费的一个补充。
记者：在没有商品房之前，东莞是怎样解决住房问题的？
张国良：除了自建房，就是单位宿舍。从上世纪八十年代开始，政府给土地，自己建房，当时还没有商品房的概念，很多单位还自建了不少的宿舍。上世纪九十年代初，才出现商品房，小区、规划、环境等各方面都比集体宿舍和自建房要好得多。
记者：东莞的个人购房按揭贷款是什么时候出现的？
张国良：最早是在1992年，单是按揭贷款不规范，商业银行还要通过信托公司办理按揭。到了2000年以后，国家才出台了一些个人购房按揭贷款的比较完善的管理办法。在上世纪九十年代初，买房按揭贷款的还是要多过一次性付款的，占到百分之八九十左右。因为，当时的购房者大多是经商的，按揭贷款的话，现金流动就比较充裕一些。
记者：以前东莞的商品房都是厅比较大、房间比较小，这是什么原因呢？
张国良：在以前，很明显的，东城中心、新世界花园都是香港人设计的，大厅、小房，房间小得就只能摆下一张床，香港人住惯了小房子。可能他们也想房间大一点，却没有考虑到结合东莞本地的居住习惯。上世纪九十年代后期到2000年初，宏观调控结束，国家进行房改，房地产进入大发展时期。因为已经经过了10年的发展，东莞商品住宅已经摆脱了香港模式的规划与户型设计，国内的设计人才开始出来，基本都变成了国内的设计，解决了香港人设计模式的一些问题，120平方米到150平方米的三房两厅开始成为东莞的主力户型。不过我觉得，照搬香港的设计，或者说学习人家的设计，都是必要的，必须要经历这个过程。
记者：在东莞10多年的房地产职业生涯，给你感触最大的是什么？
张国良：10多年过去了，只是短暂的弹指一挥间，而城市却永远地凝固下来了，并且随着东莞经济的快速发展，还有更多积极的、具有相当活力的元素融入这座城市。我有幸见证了东莞城市建设与城市房地产的大发展，深感自豪。
大事记
●1992年至1993年，东莞城区及樟木头、横沥、常平等镇开始有房地产开发，出现了东泰花园、东城中心、新世界花园等大型楼盘。最早进来的外地开发商是有港资背景的东湖花园的发展商和泰国正大集团背景的东城中心的发展商，香港新世界要晚一些。
●东莞个人购房按揭贷款最早出现在1992年，当时约90%购房者都是按揭贷款。购房者以自住为主，没有“投资”观念。
●1994年至1996年，国家实施宏观调控政策，曾一度火爆的楼市遭遇寒冬。虽然销售很差，但东莞却没有出现烂尾楼。因为东莞绝大多数开发商是实实在在地做房地产，而不是炒地皮。
●上世纪九十年代后期到2000年初，宏观调控结束，国家进行房改，房地产进入大发展时期。经过了10年的发展，东莞商品住宅摆脱了香港模式的规划与户型设计，120平方米到150平方米的三房两厅开始成为东莞的主力户型。
●2000年以后，新的城市中心区建成，整个环境、道路交通、公共配套设施等都完善了，南城成为热点区域。
